최근 뉴스에 불법 근생빌라가 3년 동안 4300채가 적발이 됐다는 뉴스가 보도 됐습니다
최근 신축빌라 전세사기가 이슈인데 여기에 불법 근린생활시설의 빌라는 주거용으로 개조해 사용해
세입자가 불법인 줄 모르고 임대를 계약하는 경우가 많은데요, 입주자는 법적으로 보호받지 못하면서
전세사기 피해 사각지대 놓여있다는 것입니다
문제는 이 과정에서 건축주들이 수익률을 높이기 위해 주차장 면적을 줄이고 용적률을
높이는 방식으로 편법을 동원한다는 점이에요. 이렇게 지어진 건물들을 소위
`불법근생빌라`라고 부르는데, 이게 왜 문제인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다
근린생활시설 빌라 특징
근린생활시설(근생) 이란 무엇인가요?
근린생활시설은 생활편의 시설을 말합니다 쉽게 말해 상가입니다
우리 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있는 편의점, 카페, 미용실, 음식점 등이 모두 근린생활시설 이죠
하지만 상가건물 내에서도 용도변경 절차를 거치지 않고 무단으로 변경하거나 증축하면 위법건축물이 됩니다
또한 위반건축물 적발 시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으니 주의해야 합니다
근생빌라는 어떤 문제가 있나요?
가장 큰 문제는 취득세 중과입니다. 주택과 달리 근생빌라는 높은 취득세율이 적용됩니다. 게다가 대출규제 또한 심한데요, DSR 규제 대상이라 신용대출 등 다른 대출이 있으면 아예 대출이 나오지 않습니다. 이러한 상황이다 보니 매매가격 대비 전세금 비율이 매우 높아 깡통전세 우려가 큽니다. 실제로 경매 낙찰가율 역시 60~70% 수준밖에 되지 않아 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.
근생빌라는 불법 아닌가요?
불법 아닙니다. 엄밀히 말하면 용도변경 위반이죠. 하지만 대부분의 사람들이 이를 모르고 계약을 진행하게 됩니다.
이 부분은 공인중개사가 미리 설명하면 좋을 텐데 그렇지 않은 경우가 많아요.
그렇기 때문에 매매하는 당사자가 꼭 확인하고 또 확인해야 합니다!
불법개조 된 근생빌라 구분방법은?
가장 쉬운 방법으로는 등기부등본을 확인하는 것입니다 건물등기부등본 표제부에
위반건축물이라는 표시가 있으면 해당 매물은 문제가 있는 물건이니 계약을 하지 않는 것이 좋습니다
만약 매매계약을 진행했다면 구청에 신고 후 원상복구 명령을 받을 수 있고, 이를 이행하지 않으면
이행강제금이 부과됩니다
근생빌라 매매해도 되나요?
신축빌라 구축빌라 중에서 근린생활시설인 경우 무조건 매매를 피하시는 게 상책입니다
근생이란 쉽게 말해 상가건물 용도이기 때문에 주택 용도로 허가받을 수 없어요. 따라서 취득세율이 4.6%로 높고, 5년간 양도세 감면 혜택도 받을 수 없습니다. 또한 전입신고 시 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 인정받지 못해 보증금을 보호받기 어려워요. 게다가 대부분 분양업체 또는 중개업자가 이를 제대로 고지하지 않고 계약을 유도하기 때문에 피해사례가 속출하고 있죠.
그렇다면 어떻게 해야 하나요?
가장 좋은 방법은 애초에 근생이 아닌 곳을 사는 거겠죠. 그러나 현실적으로 쉽지 않기 때문에 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다. 먼저 해당 매물이 실제 주거용으로 이용되는지 여부를 반드시 확인해야 해요. 등기부등본 상으로는 다세대주택 혹은 연립주택으로 돼 있지만 내부 구조가 원룸형이라면 사실상 사무실처럼 쓰는 공간이라는 뜻이므로 피하는 게 좋습니다.
만약 이미 입주했다면 구청 문의해 위반건축물 등재 여부를 확인하세요. 만일 적발될 경우 원상복구 명령이 내려지고 이행강제금이 부과됩니다. 시정기간 내에 철거해야 되는 골치 아픈 일이 일어납니다
마지막으로 계약서 특약사항에 ‘위반건축물’ 임을 명시하고 향후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 없애야 합니다.
불법 근생빌라는 무조건 매매를 피하는 걸 추천드립니다 무조건!!!
금액이 저렴해서 덜컥 계약할 경우 주차자리도 없고 적발될 경우 정말 힘들어지실 겁니다
오늘은 불법근생빌라에 대해서 알아보았는데요, 여러분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다!